지난 5월 9일, 서울시에서는 새로운 도시환경 기본계획을 수립해서 발표했습니다.
이 발표가 무엇을 의미하는지 자세히 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
서울시의 최상위 개발계획으로 2030 서울플랜이 있습니다.
이것은 2030년까지 서울의 발전상을 담은 도시계획으로 앞으로의 개발계획은 모두 이것을 기초로 하고 있습니다.
그리고 이번에 발표한 2025 도시주거 환경정비기본계획은 2030 서울플랜의 실질적인 실행수단으로써 각 지역의 정비와 개발을 어떻게 해나갈지 기준이 되는 계획이라 할 수 있습니다.
현재 서울에는 도시환경 정비사업이 모두 559개 지구가 있는데 그중에 48%가 사업이 시행중이거나 시행전입니다.
그만큼 개발계획이 많다는 것을 의미하고 반대로 이야기하면 낙후된 곳이 많다는 것을 의미하는 것이죠.
그동안 도시환경 정비사업은 40여년 동안 많은 발전을 이루어냈습니다.
교보빌딩과 SK본사, 신세계백화점 본점, 그랑서울 등이 모두 도시환경 정비사업으로 이루어낸 사업들이죠.
이 사업들로 인해 업무공간이 늘어났으며 기반시설, 인프라는 확충되어 도시가 확장되고 환경이 개선되는데 일조했습니다.
그러나 문제점도 많았는데요,
대표적으로 전면 철거 방식의 성격을 띈 도시환경 정비사업이라 개발지역이 선정되고 난 후에는 그 안에 있는 집주인과 세입자, 임차인들은 모두 다른 지역으로 갈 수 밖에 없었습니다.
몇 년 전에 서울 용산에서 일어난 용산참사도 권리금을 주장하는 임차인들의 시위와 그것을 저지하려는 경찰사이에 일어난 비극으로 전면 철거방식 사업의 가장 극단적인 약점을 보인 사건입니다.
그리고 이러한 사업방식은 다양성과 장소성을 상실하여 결국은 도시의 획일성을 가져온다는 주장이 늘 존재했습니다.
이번에 발표한 2025 도시환경정비 기본계획을 이러한 단점과 약점을 보완하는데 중점을 두었으며 가장 큰 변화는 보존할 곳은 보존하고 개발할 곳은 개발하겠다는 것이며 대규모의 개발보다 맞춤형 개발을 지향하고 있습니다.
보존과 개발을 조화를 통해 경쟁력있고 활력넘치는 중심지를 육성하겠다는 것이 이번 계획의 비전이며 이것을 실현하는데 총 4개의 목표가 있습니다.
가장 먼저 중심지별로 차별화된 지역 경쟁력 확보가 있으며, 도심활성화 대책, 맞춤형 개발 유도, 새로운 계획기준 제시가 목표로 잡혔습니다.
목표별로 하나씩 하나씩 알아보겠습니다.
그동안 서울시에서는 늘어나는 인구와 확장되는 도시로 정비구역을 확대해 왔습니다.
산업화 시대에서부터 현재까지 늘 존재했었죠.
이번에 발표한 2025 도시주거환경 정비기본계획과 2030 서울플랜에 따라 한양도성 도심지는 최대한 보존하고 영등포와 강남 도심은 개발하며, 나머지 7군데의 광역중심과 12군데의 지역중심또한 지역별로 육성하겠다는 것을 의미하고 있습니다.
그리고 그간 발표한 준공업지역 발전계획과 도시재생 활성화계획 등 이러한 계획등이 모두 그것의 세부계획이죠.
한양도성 도심지는 보전을 위해 서울시에서는 재개발 예정구역을 110만 제곱미터를 해제했습니다.
그리고 돈의문과 세운상가는 재정촉진지구 즉, 재개발로 선정되어 사업의 시행을 앞두고 있으며 나머지 지역은 정비예정구역으로 설정되어 있습니다.
그리고 한양도성을 벗어난 지역에서는 활발하게 정비구역을 확대해오고 있습니다.
서울역 일대와 장안평 등을 도시재생 활성화 지역으로 설정했으며 준공업 지역도 준공업 활성화대책으로 낙후된 지역이 새롭게 활성화될 것으로 기대하고 있습니다.
예를 들어볼까요?
영등포는 한양도성, 강남과 더불어 서울의 3대 도심지 중 한 곳으로 신규로 정비구역을 확장해오고 있습니다.
그리고 용산은 광역중심지로 설정된 곳으로 여기에서도 새롭운 정비구역이 반영되고 있습니다.
개발계획이 가장 많은 곳중에 한 곳이 용산이죠.
또한 지역중심의 한 곳인 마포도 꾸준히 정비구역을 지정해 반영해오고 있습니다.
요근래 가장 많은 부동산 가격이 오른 곳중에 하나가 마포라고 하죠?
이와같이 한양도성은 최대한 보존하는 방향으로 하고 나머지 지역들은 낙후지역을 새롭게 변모시키기로 방향을 정했습니다.
한양도성 도심부에는 건축할 때 높이제한을 두기로 했습니다.
경복궁과 백악산, 북한산의 조망을 특정 건축물이 독점하지 못하게 하겠다는 명목이지만, 실상은 기부채납을 위한 규제로 여겨지고 있습니다.
현 서울시장이 들어서면서 이런 규제가 더 심해지고 있는 경향입니다.
위의 PPT 역시 그러한 내용을 뒷받침하고 있습니다.
상한선을 딱 정해놓고 규제장사로 용적률의 인센티브를 부여하는 이런 행위는 없어져야 할 대표적인 규제입니다.
이런 고무줄같은 법률을 법률이라 할 수 있을까요?
친환경 의무화 및 공공성 강화 어쩌구 저쩌구 하지만 결국 용적률을 규제한 상태에서 돈을 더 내면 풀어주겠다는 것을 이야기하고 있습니다.
이래저래 저기에서 새로운 건축물을 올릴려면 돈을 더 내야하는 기업들만 불쌍하게 되었습니다.
한양도성 도심지 주변에는 인구감소를 위한 다양한 유형의 주거를 공급하기로 했습니다.
땅이 있어야 주거를 공급하고 할텐데 이 지역은 전통적으로 주거보다 업무와 상업지역이 많아 이야기 한 것처럼 단기간에 주거 공급이 확대되기에는 다소 무리가 있습니다.
위의 PPT를 자세히 보시기 바랍니다.
보행활성화를 위한 전면의 공간을 싹 치우게 하고 차도를 줄인 대신, 보행로를 넓히겠다고 합니다.
건축물 앞에 있는 공간을 없애서 보도를 늘리고 보도와 도로의 단차이를 없애겠다고 하는데 보다 넓은 시각으로 보면 맞는 방향일 것 같으나 너무 서양의 그것을 따라하는 것 아닌가 하는 생각이 들기도 합니다.
그리고 차도를 줄이고 보도를 확대한다고 하는데 오히려 줄어든 차도때문에 극심한 교통체증이 생기지 않을까 하는 염려도 있습니다.
서울시는 지역에 기반한 활성화 대책을 기존 건물단위에서 지역단위로 변경하기로 했습니다.
그래서 각 지역에 알맞는 맞춤형 활성화 대책을 보다 기민하게 수립, 실행이 될 것으로 보고 있습니다.
그동안 건축물 신축시 문화재가 발견되면 보존과 발굴을 위해 한없이 기다려야 했던 것을 단축시킨다고 합니다.
단축시키겠다, 단축시키겠다 말만 많았는데 이번에도 어김없이 계획에 넣었습니다.
문제는 얼마나 실효성있게 실천하느냐겠죠?
기존의 정비구역 사업은 한 번 설정되고 실행하게 되면 모두 철거하고 다시 짓는 방식이었습니다.
그러나 이제부터는 이런 방식을 지양하는 대신, 정비구역 내에서도 보전할 곳을 보전하겠다는 것을 이야기하고 있습니다.
현 서울시장이 과거 어떤 재건축 단지에 아파트 한 동을 부수지 말고 그대로 보존하려하자 해당 단지 주민들과 인터넷에서 온갖 욕을 먹어 그 당시 철회한 것으로 알고 있는데 그와 똑같은 발상을 이번에 발표한 도시주거환경 정비기본계획에 또 다시 슬며시 집어넣었네요.
지역의 특성과 보전, 관리를 위한 사업 방식을 다양화하기로 했습니다.
아래는 도시계획 및 지역을 개발하는 여러 사업 방식에 대한 포스팅이니 참고하시기 바랍니다.
아직 정비사업이 시행되고 있지 않은 지역에 대해서는 철거형대신 골목과 상권을 유지할 수 있는 방법으로 하겠다고 합니다.
앞서 말한 전면 철거방식은 하지 않고 조금씩 조금씩 정비하겠다는 이야기입니다.
그리고 재개발 구역내에 있는 근현대의 건축자산은 보전하기로 했으며 역사문화자원으로 활용하기로 했습니다.
역사적으로 의미를 지닌 건물을 서양처럼 그냥 두겠다는 것을 말하고 있습니다.
이러한 근현대의 건축물을 보전하는 정비방식으로 명소화를 추진하기로 했습니다.
가령 낮은 건축자산위에 짓는다거나 그와 어울리는 건축을 허용하기 등의 방식으로 말이죠.
마지막 목표인 시대변화에 맞는 새로운 정비방식의 기준을 세우려고 합니다.
현재보다 다양한 방식으로 공공성을 띈 시설을 공공기여 방식으로 받겠다합니다.
이 말은 즉슨, 더욱 더 다양한 방법과 다양한 방식으로 규제장사를 하여 기업들 돈을 뜯어내겠다는 것을 의미합니다.
전세계적으로 유행하고 있는 저에너지 건축에 대한 기준도 제시하고 있습니다.
에너지를 적게쓰고 도시의 환경에 일조하는 시설을 지으면, 인센티브를 부여하겠다는 것이 골자입니다.
또한 도시의 안전을 위해 홍수와 화재 예방시설을 도입하게 되면 이 역시 인센티브를 부여하겠다 합니다.
이것 하면 인센티브 부여, 저것도 하면 인센티브 부여, 이것 저것 모두 다 하면 그 역시 인센티브 부여, 도대체 뭐하는 짓일까요?
규제장사도 적당히 해야지 거의 모든 부분에서 규제장사로 범벅이 된 계획입니다.
서울시는 세금을 들여서 해결해야 할 행정을 왜 기업들에게 떠밀고 있을까요?
정부와 관청이 해야 할 일을 규제를 무기로 삼아 기업들에게 떠맡기고 있는 서울시는 반드시 반성하기 바랍니다. (물론 그럴 일은 없겠지만)
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