도시나 시가지가 낙후된 지역은 법률에 의거해 여러가지 정비사업을 할 수 있습니다.
가장 대표적인 정비사업으로는 재개발과 재건축이 있으며 2012년에 도시 및 주거환경 정비법 (도정법) 이 개정되면서 전면 철거방식을 지양하고 소규모로 진행되는 주거 환경 정비사업과 가로 주택 정비사업이 추가되었습니다.
정비사업
도시기능을 회복시키기 위한 목적으로 도로나 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하거나, 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 등 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 의미합니다.
'도시 및 주거환경정비법'에 근거하여 총 6가지의 정비사업이 있으며 낙후 정도에 따라 재건축과 재개발, 도시환경 정비사업등의 여러가지 정비사업을 정하여 할 수 있습니다.
주택 재건축 사업
주택 재건축 사업은 정비사업 중 정비기반 시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기위하여 시행하는 사업을 말합니다.
위의 설명에서 언급된 정비기반 시설이란 아래와 같습니다.
도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 및 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 다음의 시설을 말한다.
녹지 / 하천 / 공공공지 / 광장 / 소방용수 시설 /
비상대피 시설 / 가스공급 시설 등등..
재작년 2014년 9월 1일에 발표된 9.1 부동산 대책에서는 기존 40년이었던 재건축 연한을 30년으로 줄여서 부동산 시장에 온기를 제공한 바 있습니다. 건축한지 곧 30년이 되어가는 서울 목동과 상계동 아파트 단지가 9.1 부동산 대책의 수혜를 많이 입었으며 재건축에 대한 기대심리로 매매가격도 들썩이고 있는 것으로 파악되었습니다.
재개발
정비기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물 이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.
서양에 비해 짧은 도시계획의 역사를 가진 우리나라의 많은 도시에서는 재개발이 필요한 지역이 굉장히 많습니다. 수도인 서울에서도 재개발이 필요한 곳이 많이 있죠.
재개발 지역은 도시계획의 기본적인 도로나 상하수도를 비롯한 정비기반 시설이 주택이 들어서는 그때 그때 추가되어 일관된 모습을 갖추지 못한 곳이 많습니다. 바로 이런 지역을 싹 밀고 정비기반 시설을 만든 후에 다시 건물을 세우는 것이 재개발입니다.
재개발 전과 후의 모습은 완전히 다른 모습이며 재개발 후의 모습은 기존의 모습과 완전히 다른 깔끔하고 깨끗하며 쾌적한 주거 환경을 갖추게 됩니다.
주거환경 개선사업
도시 저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.
주거환경 개선사업은 말 그대로 빈곤층을 위한 복지의 일환으로 서민의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 그래서 공적자금이 투입되며 분양가격 또한 민간 건축물보다 현저하게 저렴하게 정해지게 됩니다. 여기서 공적자금이란 국민의 세금으로 조성된 자금으로 이 사업에는 공적자금이 투입이 되므로 공공성격을 띌 수 밖에 없는 것입니다.
주거환경 개선사업은 주민의 주거환경을 개선하기 위한 목적이기 때문에 분양자격을 제한 하고 있으며 또 분양가가 저렴한 만큼 시세 차익을 얻을 수 있기 때문에 분양권전매를 제한하고 있습니다.
도시환경 정비사업
도시환경정비사업은 과거 도시재개발법에 의한 시행되던 도심 재개발 사업과 공장 재개발 사업을 통합한 개념으로, 노후·불량 건축물을 대상으로 하는 점은 주택 재개발ㆍ재건축 사업과 같으나 대상지역이 상업지역과 공업지역 위주라는 점과 사업목적이 도심기능 회복과 상권 활성화를 위한 도시환경 개선이라는 점에서 차이가 있습니다.
위의 설명에서도 알 수 있듯이 도시환경 정비사업은 상업지역과 공업지역에서 만들어지기 때문에 대부분 업무 형태로 개발이 됩니다. 가령 주상복합아파트를 들 수 있는데 이는 주거기능과 상업기능이 같이 들어간 형태의 아파트입니다.
주거환경 관리사업
다양한 재정비 수요에 맞춰 기존 전면 철거형 정비방식에서 벗어나 기존 도시구조를 유지하며 보전·정비·개량을 병행할 수 있는 새로운 정비방식으로 2012년 도정법 개정시 새롭게 도입되었습니다.
부동산를 포함한 경제, 경기의 부진과 더불어 부동산 업계의 패러다임이 바뀌면서 새롭게 대두되고 있는 도시재생 사업의 대표적인 사업으로 그동안 사업성이 없어서 추진이 안되던 뉴타운 사업의 대안으로 떠오르기도 했습니다.
주거민들이 이사하면 남은 빈 건물을 전면 철거하던 방식이었던 뉴타운은 도로나 공원, 주차장 등의 기반시설을 자체적으로 해결함은 물론 기부채납까지 해야 했습니다. 그러나 이 사업은 정부가 한 지역 당 최대 200억원을 들여 도로와 상하수도 등의 기반시설을 개선해주고 기부채납도 없어 선호도가 높았습니다.
또한 뉴타운처럼 철거부터 입주까지 약 3년이 넘는 긴 시간이 필요했지만 주거환경 관리사업은 그럴 필요가 없어 인기를 끌었던 적이 있었습니다.
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