잘 정리된 도로와 길을 걷다보면 우리나라의 도시들이 참 아름답다는 생각을 가질 때가 많습니다. 일본의 침략과 625 한국 전쟁으로 우리의 삶 뿐만 아니라 국토 역시 많은 피해를 입어서 시간적으로 우리나라는 도시계획과 경관에 관심을 가진 역사가 서양에 비해 짧을 수 밖에 없었습니다. 그러나 짧은 시간에도 불구하고 많은 도시가 생겨났고 다양한 사람들이 그 속에서 살아가고 있습니다. 그렇다면 우리나라의 도시계획과 개발에는 어떤 것들이 있을까요?
택지개발지구
시급한 주택난을 해소하기 위하여 개발이 안된 지역을 선정하여 개발함으로써 저렴한 택지를 대량으로 조성해 공급하는 것이 목적인 개발사업입니다.
주택 등 공공시설 등 건축물이 들어설 수 있도록 국토해양부 장관이 지정하는 지역으로 과거에는 30만㎡ 이상의 규모로 시행되었으나 현행은 최소 면적 제한 10만㎡ 완화된 상태입니다.
택지개발 촉진법을 근거로 하고 있으며 재작년 2014년 9월 1일에 발표된 9.1 부동산 대책에서는 정부가 주택 공급량 조절에 나서기로 했습니다. 그래서 대규모 택지 개발 관련 법을 폐지하고 대규모 공공택지도 3년간 지정하지 않는다고 발표했으나 우리나라의 부동산 관련 법과 제도는 정권이 바뀌거나 상황이 바뀌면 수시로 변하는 환경이라 언제 어떻게 변경될지 알 수 없습니다.
▲ 서울 항동 보금자리 토지이용계획도
신도시
글자 그대로 새로 만든 도시로 계획적이고 인공적인 도시를 말합니다. 보통 대도시의 근교에 개발하고 있습니다.
330만㎡ 이상의 규모로 시행되는 택지개발사업으로 이것 역시 택지개발 촉진법을 근거로 하고 있으나 정식으로 법에는 명시되지 않은 용어입니다. 실생활에만 쓰이는 용어인 것이죠.
자족성, 쾌적성, 편리성, 안정성 등을 확보하기 위해 국가적인 차원의 계획에 의하여 국토해양부 장관이 추진하는 경우로 한정해 사업을 추진하고 있습니다.
대표적인 신도시는 성남시의 분당 신도시와 고양시의 일산 신도시를 비롯한 1기 신도시들과 작년까지 많은 인기를 끌었던 위례신도시와 광교 신도시가 있습니다.
신도시와 택지개발지구와의 가장 큰 차이점은 신도시가 택지개발지구에 비해 훨씬 큰 규모의 개발사업이라는 것이며 개발사업이라는 개념으로 볼 때에는 택지개발지구안에 신도시가 포함되는 개념입니다.
도시개발구역
계획적인 도시개발이 필요한 지역에 다양한 기능을 하는 즉, 주거나 상업, 산업이나 유통, 정보통신과 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하는 사업을 말합니다.
그리고 택지개발지구와 다르게 도시개발법을 근거로 시행하고 있습니다.
택지개발지구와의 가장 큰 차이점은 관련 법령이 다르다는 점 이외에 개발규모면에서도 차이가 많이 나고 있습니다. 택지개발지구가 대형 신도시라면 도시개발구역은 미니 신도시쯤의 규모로 도시개발구역보다 택지개발지구가 훨씬 더 큰 규모입니다.
그리고 공공기관이 사업의 주체인 택지개발지구와 달리 도시개발구역은 민간기업이 주로 그 주체가 됩니다. 그래서 택지개발지구는 공공성이 강한 면이 반면 도시개발구역은 공공성이 다소 적은 편에 속합니다.
또한 아파트를 공급할 때도 차이가 있는데 택지개발지구의 아파트 분양은 각 지역별로 아파트 공급량을 조금씩 분산하지만 도식개발구역의 아파트 분양은 해당 지역 거주자에게 100% 우선 공급하고 남은 물량이 있을때, 다른 지역으로 넘어가는 시스템입니다.
분양권 전매에서도 수도권을 기준으로 전매 제한 기간이 1년인 택지개발지구와는 다르게 도시개발구역내에서는 전매 제한 기간이 6개월밖에 되지않습니다. 이렇듯이 택지개발지구는 공공성을, 도시개발지구는 공공성보다 상업성을 내세우는 것이 큰 차이점이라 할 수 있습니다.
지구단위계획
지구단위계획의 사전적 의미는 아래와 같습니다.
도시계획을 수립하는 지역 가운데 일부지역의 토지이용을 보다 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하는 등 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획에 대한 세부적인 계획
쉽게 풀어보자면 도시계획이 필요한 지역 전체 또는 일부분을 지구단위계획으로 묶어 특별한 목적을 부여하는 것으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 근거로 하고 있습니다.
현행 법에서는 소규모의 토지를 개발할 때는 '개발행위' , 일정 규모 이상의 토지를 개발할 때에는 지구단위계획구역으로 지정되어야 개발이 가능합니다. 만약 지구단위계획구역이 지정되지 않는다면 개발행위를 할 수 없음은 물론 각종 인허가도 통과되지 않습니다. 지구단위계획구역으로 지정되어야 도시계획과 개발을 할 수 있는 것이지요.
앞서 설명한 도시개발구역과 재건축, 재개발로 대표되는 도시 및 주거환경정비구역, 택지개발예정지구, 산업단지와 농공단지, 관광특구, 기타 대통령령이 정하는 여러 지역에 대해 지구단위계획을 지정할 수 있습니다. 반대로 이야기하면 개발계획이 실행되기 전에 지구단위계획구역으로 먼저 지정되어야 하는 것입니다.
지구단위계획은 크게 제 1종 지구단위계획과 제 2종 지구단위계획으로 나뉩니다.
제 1종 지구단위계획은 주로 도시지역에서 수립하는 것으로 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이고, 제 2종 지구단위계획은 주로 계획관리지역이나 개발진흥지구에서 수립하며 건폐율이나 용적률을 상향시켜주는 등 각종 제한과 규제를 완화하는 계획입니다.
[Copyright ⓒ 백점의 무궁무진 무단전재 및 재배포 금지]
