지난 4.28일에 발표한 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’ 후속으로 집주인 매입 임대주택 시범사업이 본격 추진됩니다.
국토교통부는 4.28대책의 후속조치 일환으로, 민간이 다가구 또는 다세대 등 공동주택을 매입하여, 시세 50~80%수준의 저렴한 월세로 LH에 위탁·임대 하기로 하면, 매입자금 지원 및 공실리스크 없는 확정수익을 지급하는 집주인 매입 임대주택 시범사업을 실시한다고 밝혔습니다.
국토교통부는 이번 4.28대책을 통해 정부가 직접적으로 재정을 투입해 주택을 소유하고, 저렴한 임대주택으로 공급했던 기존 방식에서 벗어나, 민간이 임대주택을 소유할 수 있도록 기금융자, 세제혜택 등을 실시하고, 대신 해당 임대주택을 장기간 거주(8년 이상)할 수 있는 저렴한 임대주택으로 공급하도록 하는 ‘공공지원주택’ 개념을 도입하였습니다.
이번에 새롭게 선보이는 집주인 매입 임대주택은 현재 추진중인 집주인 리모델링 임대주택과 함께 공공지원주택의 대표적 유형으로 민간의 자금투입을 유도하여 국가의 재정 부담을 경감하는 동시에, 그간 국가재정 투입으로는 확보하기 어려웠던 도심내 적재적소에 저렴한 임대주택을 공급함으로써, 도시생활자의 주거비를 실질적으로 경감시킬 것으로 기대하고 있습니다.
① 집주인의 주택 취득 지원
집주인은 최소 집값의 20%만 갖고 있으면, 임대사업용 주택을 취득할 수 있습니다. (임대용으로만 취득할 수 있고, 주거용으로 취득 불가)
중도금에 해당하는 집값의 50%는 연 1.5% 기금융자를 통해 지원하고, 잔금에 해당하는 30%는 LH가 선지급하는 보증금으로 지원하며 기금융자 부분은 8∼12년 만기일시상환 또는 원리금균등분할상환으로 하되 다만, 기금융자는 다세대 1호당 8천만원, 다가구 1호당 4억원으로 제한되고, LH 보증금 지원은 기금융자액의 60%로 제한됩니다.
* (예) 매매가 1.4억 주택 : 기금융자 0.7억 + 보증금 지원 0.42억 + 자부담 0.28억
매매가가 2억안 주택은 기금융자 0.8억 + 보증금 지원 0.48억 + 자부담 0.72억이며 집주인이 치루는 집값의 충당구조는 아래와 같습니다.(집값1.4억 가정)
특히, 집주인으로부터 임대주택을 위탁받아 관리할 LH는 집주인과 먼저 임대차계약을 체결하여 잔금에 충당할 보증금을 선지급하고, 실제 임차인과는 전대차계약을 체결하여 임대관리를 실시합니다. 이때, 집주인은 LH가 보증금 채권확보를 위해 전세권 설정을 할 수 있도록 하여야 하며, 전세권 설정비용은 집주인이 부담하게 될 것입니다.
② 임대위탁관리
집주인이 소유권이전등기를 마치고 완전한 소유자가 되면, LH는 집주인으로부터 해당 주택의 임대관리를 위탁받아 수행하며 이때, LH가 집주인에게 지급하는 확정수익은 시세 50~80% 월세에서 융자상환금 및 위탁관리비(월세수익의 5%)를 공제하는 방법으로 결정하며, 모든 공실위험도 LH가 부담합니다. 또한, 입주 시 경수선, 임대 중 유지보수와 관련된 비용이 발생하는 경우에는 LH가 확정수익에서 공제하고 지급합니다.
임차인은 원룸형(40㎡이하)과 가족형으로 구분하여 모집하는데 원룸형은 집주인 리모델링 임대주택과 같이 대학생, 독거노인, 대학원생, 사회초년생 등 1인 주거 취약계층에게 공급되며, 가족형은 무주택자로서 도시생활근로자 월평균소득 70% 이하인 세대주에 우선 공급될 전망입니다.
그리고 임차인들은 주변 시세 50~80% 수준의 임대료를 지불하면서, 8년이상 장기거주가 가능합니다.(다만, 주택유형별 입주조건에 부합해야함)
사업을 신청하려는 집주인은 해당 주택을 취득해 8년 이상 임대하여야 하며, 일반형임대사업자로 등록하여야 합니다.
일반형 임대 사업자 : 민간임대주택특별법에 따라 100호 미만의 주택을 취득하여 임대하려는 자
사업대상은 준공 20년 이내 다가구 또는 85㎡이하의 다세대 등 공동주택이며, 매입시점부터 준공 후 30년(주택사용연한)까지 LH에 위탁임대를 맡길 수 있습니다.
* (예) `01년 준공된 주택을 `17년에 매입하여 집주인 사업에 참여하는 경우 14년간 해당주택을 LH에 위탁임대 가능(`30년까지 임대)
다만, 집주인이 자신의 비용으로 대수선을 실시하는 경우, LH가 사용연한을 다시 점검한 후 임대위탁 기간을 정할 수 있습니다.
매수 대상주택에 기존 임차인이 존재하는 경우에도 사업신청이 가능하며, 기존 임차인이 계속 거주를 원하는 경우에는 LH와의 전대차계약을 맺는 방법으로 잔존 계약기간을 보장합니다. 특히, 기존 임차인이 집주인 매입임대 임차인 요건에 적격한 경우 시세 50~80% 월세를 부과하며, 적격하지 않는 경우에는 시세 90%의 월세를 부과합니다.
* 시세 90%를 받는 경우에도 집주인과 LH간 확정수익은 시세 80%기준으로 산정
질문 1) 집주인 매입임대 사업의 수익률은? 약5% 정도의 수익률을 보이는 것으로 분석 됩니다.
* 보증금율 : 한국감정원 주택가격동향조사 결과(`16.3월 기준)
전월세 전환율 : 한국감정원 주택가격동향조사 결과(`16.3월 기준)
질문 2) 매수인이 집주인 매입 임대주택을 포기하고 직접 사용하려면 어떻게 해야 하는지?
매수인이 해당 주택을 직접 사용하거나 직접 임대사업을 하길 원할 경우, 집주인 매입 임대주택 사업을 포기해야 하며 이 경우, 기금융자금 및 LH 보증금을 즉시 반납하고, 소정의 위약금을 내야하며, 임차인과 LH 간의 전대차계약을 승계해야합니다.
출처 : 국토교통부
