요즘같이 하루가 다르게 전세값과 아파트 값이 폭등하면 전월세 세입자나 무주택자들은 정말 힘들어집니다.
가만히 있으면 정말 벼락 거지가 될 것 같은 불안감에, 하루 날 잡아서 인근 부동산 중개업소에 방문하면 물건이 거의 없다라는 것을 금방 확인할 수 있는데요.
과거 같았으면 쳐다도 보지 않았을 물건이라도 요즘에는 너도나도 계약을 할려고 하니 그저그런 물건이라도 혹시나 싶어 '가계약'을 진행하게 됩니다.
가계약이란, 말 그대로 가짜 계약이라는 것으로 본계약을 하기 전, 미리 물건을 선점 및 계약할테니 기다려달라라는 의미로 사용되곤 하는데요.
얼마 후 생각이 바뀌어 파기해야 할 경우에는 정말 조심해야 할 몇 가지가 있습니다.
[가계약도 계약이다]
계약은 서로간의 합의이고 약속이며 그 안에 어떤 내용이 있는지가 가장 중요하죠?
마찬가지로 가계약도 서로간의 약속이며 내용이 어떠한지가 가장 중요하고, 그 내용대로 이행해야 됩니다.
그리고 특약이 있다면 그 특약에 구속된다는 것을 의미하는데요.
이것과 관계된 사례 및 판례가 몇 년 전, 대구지법에서 있었습니다.
매수인(원고)은 매도인(피고)과 주택의 매매대금과 잔금지급일, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300만원으로 한다라는 내용으로 주택매매 가계약을 체결했고, 매수인은 매도인에게 300만원을 송금했죠.
그러나 매수인의 사정으로 매매계약 체결을 포기했고 매도인에게 300만원을 되돌려달라고 했지만 매도인은 이를 거부하면서 결국 법정까지 오게 되었는데요.
법원의 판단은 어땠을까요? 대구지법의 판단은 매매계약과 관련해서 가계약을 체결하고 그 증거금(가계약금)을 수수하는 것은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한, 매수인에게 일방적인 매매계약 체결요구권을 부여하는 대신 매수인이 그 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기한 것으로 본다라고 했습니다.
즉, 법원은 매수인에게 가계약금의 반환을 포기한 것으로 간주하여 매수인(원고)의 청구를 기각한것인데요.
이는 부동산 매매뿐만 아니라 전세나 월세 등 렌트에 관해서도 비슷하다 할 수 있습니다.
이어서 법원은 가계약은 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가지지만, 당사자간의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 그 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다라고 했습니다.
이는 곧, 가계약도 계약의 일종이니 그 내용이 어떠한지가 가장 중요하다라는 것을 말하는 것으로, 그 내용을 어떻게 체결했느냐에 따라 가계약금도 본계약금 10%의 일부로 보낸 것이다라고 하면 전혀 다른 판결이 나올 수 있다는 것을 의미하기도 합니다.
즉, 가계약은 다른 사람이 찜하기 전에 물건을 선점한다는 일반적인 의미와 다르게 체결 내용에 따라 본계약의 시작으로 볼 수 있다는 것이죠.
가계약에 많은 합의사항이 들어가 있고 특약도 이것저것 많다면 본계약의 시작으로 볼 수도 있다라고 해석한 것입니다.
마지막으로 계약을 체결할 때 중개수수료에 대한 내용이나 용어에 대해 서로 다른 의미를 주장하는 경우도 있는데요.
가령 계약 파기 시, 중개수수료는 어떻게 할 것인지, 해약금인지 위약금인지 서로 다른 용어를 사용한다던가, 해제나 해지에 대한 특약을 넣었다면 그 단어에 대한 정확한 의미를 집주인과 매수인 (또는 전세 월세 계약자)이 정확하게 합의하는 것이 좋습니다.
똑같은 단어이지만 그 뜻과 해석 내용이 법정에서는 전혀 다른 결과로 나올 수 있기 때문이죠.
