분양상가 투자의 함정과 조심해야할 점들
지난 시간에는 분양상가의 장점과 매력, 투자시 꼭 지켜야 할 원칙에 대해 살펴보았습니다. 분양상가는 일반상가와 비슷한 장점을 공유하면서도 더 조심스럽고 면밀한 조사를 기초로 한 판단과 확고한 원칙의 실행으로 투자를 해야한다 했습니다. 이번시간에는 분양상가 투자시 곳곳에 도사리고 있는 함정과 놓치기 쉬운 실수, 조심해야 할 점들에 대해 살펴보겠습니다.
분양상가 투자의 함정
분양상가의 많은 물량이 신도시와 같은 대규모 택지개발지구에서 쏟아져 나오고있습니다. 이런 대규모의 택지개발지구는 거주하기에 쾌적하고 생활편의시설이 잘 되어있다는 장점이 있지만 상권이 형성된 적이 없기에 앞으로 만들어질 상권에 대해 잘 될지 안 될지 그 누구도 장담할 수 없습니다. 즉, 예측이 불확실하다는 점이 가장 큰 함정인 것이죠. 이미 상권이 형성된 지역에 있는 상가같은 경우는 평일과 주말의 유동인구, 인근 상가의 보증금과 월세, 권리금같은 임대료를 비교할 수 있고 잘 되고있는 업종과 안되고 있는 업종의 구분을 데이터와 임장활동으로 알 수 있지만 허허벌판에 세워진 신도시에 이제 막 형성된 상권은 그런 것들이 없기에 위험한 것입니다.
이러한 점 때문에 또하나의 위험이 있는데 고분양가 논란이 그것입니다. 분양을 하는 입장에서는 당연히 비싼 가격에 판매하려고 하겠죠? 그런데 분양가격이 비싼지 아닌지 구분할 수 있는 방법이 없습니다. 왜냐하면 상권이 없었고 상가가 없어서 어떤것과도 비교를 할 수 없었기 때문입니다. 기껏 해봤자 인근 거주인구와 유동인구를 예측해서 상권의 활성화를 짐작하는 방법밖에 없는데 이 방법또한 사람마다 제각각이기에 신뢰하기는 힘듭니다. 그렇기에 조심, 조심, 또 조심해서 투자해야 합니다.
상가를 분양하려는 분양 사무실은 최대로 비싸게 분양해서 팔아야하고 그 가격대로 팔려면 분양가를 구매자들에게 납득시킬 수 있는 근거가 필요할 것입니다. 그래서 많은 분양사무실에서는 향후 개발계획에 대해 온갖 장미빛 청사진을 말합니다. 인근 아파트의 입주가 끝나면 바로 대형마트 어디가 들어온다더라, 어디어디가 국가나 시에서 지정한 업무지구로 개발된다더라, 근처 어디에 지하철이 개통된다더라 같은 말을 합니다. 이것을 놓치면 뭔가 손해를 볼 것 같은 기분이 듭니다. 그러나 그때가 가장 주의해야 할 시기입니다. 분양사무실의 말대로 개발이 이루어질지도 모르겠지만 부동산 개발이라는 것이 단기간에 뿅하고 되는것이 아닙니다. 어디에 뭐가 들어오고 개발이 된다는 말은 사실일지 모르겠지만 그것이 언제 이루어질지 알 수 있는 방법이 있나요? 분양을 받아서 임차인을 들이고 장사를 해서 최소 개발이 된다는 그때까지는 버텨줘야 할텐데 그것이 가능할까요? 그리고 우리나라는 정치인과 지자체 수장이 누구냐에 따라서 손바닥 뒤집듯 개발계획이 자주 바뀌는 나라인데 분양사무실이 말한 것처럼 흘러갈까요? 회의적입니다. 향후 개발계획도 좋지만 우리가 바라는 것은 저 멀리 반짝이는 불확실한 그 무엇이 아니라 한두발짝 앞에 있는 진주를 원하는 것과 그것을 토대로 하는 전략이 더 좋습니다.
▲ 이미지 출처 : www.office1234.kr
이런 분양상가는 피해라
자족기능이 없는 신도시나 택지개발지구는 피하는게 좋습니다. 자족기능이란 업무지구를 뜻하는데 쉽게 말해서 일자리라고 생각하면 됩니다. 일자리가 있어야 사람들의 유입이 계속해서 들어오고 상권이 발달하는데 자족기능이 없는 신도시같은 경우에는 상권이 잘 형성되지가 않습니다. 판교신도시와 광교신도시의 분양가가 타 신도시보다 높은 이유가 바로 이런 이유때문입니다.
더러 구좌 분양하는 상가가 있습니다. 백화점이나 재래시장에서 많이 사용하는 방법인데 구좌분양이라는 것은 분양을 하려면 일정한 크기가 되어야 분양할 수 있는데 소규모로 지분을 쪼개서 여러사람한테 분양하는 것입니다. 일반적으로 소액투자라 적은 금액이 들어간다는 장점이 있지만 독자적으로 재산권과 임차권의 행사에 중대한 지장이 있을 수 있다는 점은 확실히 체크해야 할 사항입니다.
리모델링한 후에 분양을 하는 상가도 있습니다. 대부분 구분등기로 되지않고 공유등기로 된다는 점에서 문제입니다. 공유등기또한 구좌 분양처럼 독자적으로 재산권과 임차권의 행사에 자유롭지 않아서 늘 조심해야 합니다. 분양사무실에서는 공유등기라는 용어대신 개별등기가 가능합니다라고 말하는 경우가 많은데 개별등기라는 말은 법률용어가 아닌 판매를 위한 마케팅 용어일 뿐입니다.
벤처업종을 주력 임차인으로 들어오는 분양상가도 조심하셔야 합니다. 벤처업종은 말그대로 모험적 성격이 강한 업종으로 대다수의 많은 기업들이 도산하는 경우가 비일비재 합니다. 이런 기업을 임차인으로 들이면 임대료가 체납될 가능성이 타 업종에 비해 높은 편이라 앞으로 들어올 임차인이 하는 업종도 유심히 살펴보아야 할 것입니다.
지난 시간과 이번시간은 분양상가에 대해 살펴보았습니다. 분양상가는 많은 장점과 매력에도 불구하고 늘 위험이 도사리고 있는 부동산 상품입니다. 투자자들은 이런 위험이 있다는 점을 직시하고 여러 정보와 데이터를 확인하고 또 확인하는 습관을 들여서 성공적인 투자 하시기 바랍니다.
참고글
어떤 분양상가에 투자해야 할까요? - 분양상가 투자요령 1/2
[Copyright ⓒ 백점의 무궁무진 무단전재 및 재배포 금지]
