분양상가의 장점과 매력 / 지역선택시 고려해야 할 원칙 / 주의사항
금리가 낮아지면서 서민들의 삶에도 많은 변화가 있었습니다. 현재 시중은행의 정기예금 1년 세전이자가 1.8% 정도일 뿐이고 물가상승률을 적용해보면 마이너스 금리일 정도로 초저금리의 시대입니다. 그래서 부동산 임대인들은 전세금을 받아 은행에 넣어도 원하는 수익이 나오지 않았고 대신 월세를 선호하게 됩니다.
이런 배경때문에 몇년동안 전세의 씨가 마르는 것이죠. 그래서 이런 초저금리 시대에는 매달 꼬박꼬박 월세가 나오는 수익형 부동산의 매력이 더 커 보입니다. 수익형 부동산의 대표적인 것이 상가라 할 수 있는데요 그중에서도 분양상가는 오늘날 같은 초저금리 시대에 가장 어울리는 부동산 투자상품입니다.
이번시간은 분양상가의 매력과 장점, 그리고 어떤 원칙을갖고 지역을 선택해야 하는지, 또한 주의할 점은 무엇인지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
분양상가란 무엇인가?
단어 그대로 분양을 하는 상가를 의미합니다. 보통 상가라고 하면 어떤 특정상권안에서 임차인이 장사를 하는 것을 떠올리는데 분양상가는 임차인이 아직 들어오지 않았고 건물이나 택지지구에 새롭게 건물을 지어서 상가를 분양하는 것을 말합니다. 완전히 새건물인 것이죠.
▲ 이미지 출처 : www.office1234.kr
분양상가의 장점과 매력
분양상가는 분양한다는 점과 임차인이 없다는 점만 빼놓고 보면 상가가 지닌 장점을 그대로 공유합니다. 상가가 주택에 비해 매력인 점은 관리가 용이하다는 점입니다. 주택은 임차인이 이것 고장났다, 이것 안된다, 저것도 안된다 하는 등 보수하자에 대한 책임을 임대인이 지니지만 상가는 보통 임차인이 거의 대부분 알아서 해서 관리가 쉬운 편에 속합니다. 그래서 보통, 상가관리를 하기에 체력이 딸리는 노인분들이 선호하는 상품이기도 합니다.
또한 임차인을 한 번 들이면 웬만해서는 잘 바뀌지않아 안정적인 수익이 기대가 되는 상품입니다. 주택은 2년마다 바뀌거나 새로 계약해야하며 공실에 대한 위험성이 많은 반면 상가같은 경우에는 대부분 장기적으로 장사를 하는 임차인들이 대부분이라 공실에 대한 부담도 낮출 수 있습니다. 그리고 보통의 경우 임차인이 나갈 때 자신이 있던 상가에 권리금이 형성되어 있어서 새로 들어오려는 임차인을 상대로 그 권리금을 받으려고 하기에 임차인이 임차인을 구해놓고 가는 현상이 생깁니다. 당연히 이는 상가가 공실로 될 확률이 작아지는 효과를 불러옵니다.
그리고 월세가 밀리는 경우도 낮은 편에 속합니다. 설사 월세가 미납되거나 밀린다 하더라도 주택에 비해 법적으로 더 수월한 절차가 가능하기에 이 점 또한 큰 매력입니다.
마지막 장점으로는 주택 보유에 대해 플러스가 되지 않는다라는 점입니다. 무슨말이냐 하면 나라에서 임대인들에게 세금을 매길 때 주택수에 근거해서 세금을 매기는데 상가는 주택이 아니라서 합산이 되지 않습니다. 주택은 2채, 3채, 그이상 갖고있는 주택수에 비례해 세금을 징수하는 데 반해 상가는 2채든, 3채든, 그 이상이든 종부세가 부과되지 않습니다.
지역선택시 고려해야 할 원칙
기존의 상권이 형성되어 있는 지역에 분양받는 것이 좋습니다. 주변에 아무것도 없는 신도시나 상권이 형성되지 않은 곳에 분양받으면 임대가 잘 되는지, 임대료는 잘 받을 수 있는지 등 상가임대에 관한 여러 정보가 형성되지 않아 곤란한 상황이 연출되기도 합니다. 그런것을 방지하려면 상가임대에 예측이 가능한 기존의 상권이 잘 형성되어 있는 곳에 분양받는 것이 여러모로 좋습니다.
그리고 초역세권에 분양받는 것이 좋습니다. 역세권은 상가뿐만 아니라 주택도 좋은데요 교통의 요지인 곳은 사람이 몰리고 사람이 몰리면 당연히 돈이 몰리는 것은 너무나도 당연한 진리입니다. 더이상의 설명이 필요없는 원칙이네요.
핵심상권이 너무 고가라서 분양받기 어렵다면 핵심상권의 배후지역이나 확충이 기대되는 곳에 분양받는 것이 좋습니다. 세월이 흐르면서 핵심상권이 될 확률이 높을 뿐만 아니라 핵심상권에 몰려든 사람들의 여파로 인근지역까지 영향을 받기때문입니다. 상가는 특히 혼자 덩그러니 떨어져 있으면 더 안되는 특성이 있기에 상가들이 모이고 모인 핵심상권과 그 인방에 들어가는 것을 추천합니다.
대기업 사옥, 공장이나 공단의 배후지역에 위치한 상가가 좋습니다. 대기업 사옥이나 공장과 공단은 쉽게 옮겨지지 않죠? 규모가 커서 다른 곳으로 옮기는 경우도 적을 뿐만 아니라 유동인구도 많고 그들의 씀씀이도 커 그 근방의 상가들은 안정적으로 운영이 가능합니다. 당연히 이런 곳에 분양하는 상가를 잡아야 하는 것이죠.
분양상가 투자시 주의사항
가장 먼저 과도한 대출은 받지 말아야합니다. 상가에 투자하는 금액은 주택보다 큰 경우가 많아서 이에 비례해서 당연히 금액에 대한 심리도 같이 커집니다. 예를 들어 100만원하는 상품의 십만원보다 1000만원하는 상품의 100만원이 더 작은 것 처럼 느껴지는 이유때문에 상가는 과도하게 대출을 받아 투자하는 사람들이 많습니다. 실제로 경매시장에 가장 많이 나오는 것은 상가, 그중에서도 분양상가라는 점이 그 근거입니다. 60~70% 이상의 과도한 대출, 절대 금지입니다.
층수에 따라 적정한 면적이 되어야 합니다. 1층은 사람들이 문턱없이 들어오고 나갈 수 있어 평수에 자유로운 여러가지 업종이 들어올 확률이 큽니다. 그러나 2층부터는 그 수 가 급격하게 떨어지는것에 비례해 상가에 들어올 수 있는 업종도 제한되기 마련입니다. 보통 미용실, 학원, 약국등이 있으며 이러한 업종들은 대부분 어느정도의 평수가 확보되어야만 하는 업종입니다. 보통 1층은 8평 이상, 2~3층은 실평수 기준 25평 이상은 되야 나중에 임차하기에 좋습니다.
이번시간은 분양상가의 장점과 지역선택시 원칙, 주의사항에 대해 살펴보았습니다. 가장 신뢰할 수 있는 정보는 발로 직접 뛰어 얻은 정보로 꼭 분양받으려는 곳에 직접 가보시는 것을 추천합니다. 이 포스트의 내용과 임장활동으로 얻은 정보를 바탕으로 성공적인 투자하시기 바랍니다.
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