서울시에서는 지난 5월 12일, 도시재생을 위한 2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획을 발표했습니다.
이번 발표가 무엇을 의미하고 어떤 내용이 있는지 하나씩 하나씩 살펴보는 시간을 가져보겠습니다.
현재 서울시에는 아파트와 빌라등을 비롯한 수많은 공동주택이 있습니다.
이들 공동주택은 점점 세월이 갈수록 노후화가 가속화되면서 주택의 유지관리 및 개보수의 필요성이 점점 커지고 있는데요,
2015년 기준 서울시 전체 아파트의 약 55%를 차지했던 노후화된 아파트의 비중이 2025년에는 약 92%까지 치솟을 것으로 파악되었습니다.
급증하는 노후된 아파트의 비중만큼 서울시에서는 리모델링에 관한 시 자체의 기본계획과 원칙을 준비하고 있었는데요, 그것이 이번에 발표한 2025 공동주택 리모델링 기본계획인 것이죠.
리모델링은 그동안 안전상의 문제로 불가하다가 정부와 국토부의 수직증축의 허용으로 급물살을 탔습니다.
처음에는 내력벽을 늘리는 수준이었지만 옆으로 증축하고 얼마전에는 수직증축까지 더불어 현재는, 내력벽의 철거와 평면을 위와 옆 모두 늘리는 것으로 점점 발전하고 있습니다.
그래서 향후 리모델링의 수요가 폭발적으로 급증할 것으로 예상하고 있는데, 이 역시 이번 발표가 나온 배경입니다.
그러나 늘어나는 수요에 비해 관련 법률과 지원제도가 부족했었죠.
발표된 기본계획으로 앞으로의 리모델링 사업은 서울시로부터 다양한 지원을 받을 수 있을 것으로 보고 있으며 리모델링 사업의 방향과 허용, 원칙등도 적용받을 것으로 보고 있습니다.
이번에 발표한 리모델링 기본계획에서는 활성화를 목표로 하고 있으며 노후화된 공동주택의 재고관리체계를 구축하고 도시관리방안을 마련하여 낙후된 공동주택의 수명을 늘리는데 필요한 전략을 실행할 예정입니다.
이러한 목표와 전략으로 아파트 단지의 주변환경을 개선하고 저층부에는 커뮤니티 시설을 배치하여 가로를 활성화하며, 탁 트이고 녹지가 있는 보행우선의 단지를 조성할 것으로 기대하고 있습니다.
이 모든 것을 실천하기 위해서는 공동주택에 관한 여러 데이터를 모아 리모델링의 수요를 예측해야 합니다.
그래서 준공년도와 용적률, 주택시세, 단지별 현황 등을 검토하여 추정치를 도출하고 각 단지에 알맞는 추진방향을 마련할 것으로 보고 있으며 그중에 약 1870개의 단지가 가능할 것으로 파악하고 있습니다.
혹자는 리모델링을 하면 상하수도나 교통, 학교, 공원에 대한 기반시설에 대한 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있으나 서울시가 파악한 바로는 기반시설에 미치는 영향은 미미한 것으로 보고 있습니다.
상하수도, 학교, 공원, 교통 모두 리모델링으로 인한 영향은 생각보다 많지 않으며 위의 PPT에서도 자세한 데이터를 공개하고 있습니다.
또한 수직증축으로 인한 영향으로 주변경관을 해치지 않을까 하는 염려도 있으나 이 부분에 대해서도 서울시 경관계획과 연계하여 권역별 관리방안을 준용할 예정이라 주변경관에 대한 영향은 별로 없을 것으로 보고 있습니다.
그리고 일반적인 유지관리와 맟춤형, 세대수 증가형 등 해당 주민에게 다양한 선택권을 줌으로써 서울시의 일방적인 리모델링 원칙을 고집하지 않기로 했습니다.
각 단지의 주민들이 원하는 방향과 사업내용대로 최대한 보장해준다고 하네요.
서울시가 바라보는 리모델링 유형은 건물 안을 대수선하고 주차장을 확충하는 기본형과 기본형에 평면을 확장한 유형, 그리고 세대를 더한 유형등이 있습니다.
그리고 건물위를 증축하는 수직증축형과 수평으로 늘리는 수평증축형등이 있으며 커뮤니티 시설을 확충하는 유형도 있습니다.
이중에서 각각의 단지의 주민들이 원하는 유형으로 사업을 추진할 수 있다고 하네요.
주민들이 리모델링의 유형을 선택하면 서울시에서는 그것을 파악하여 공공지원 시범단지로 설정하여 행정과 재정적으로 지원하기로 했습니다.
컨설팅 용역을 지원하고 공사비의 이차보전을 해주거나 조합의 운영비를 융자해주고 공사비 또한 융자해주는 등의 혜택이 주어질 것이라 합니다.
이와같이 시범단지를 선정하여 지원함으로써 지속가능한 공동주택으로 재생하는 것이 서울시의 최종목표입니다.
가령, 주차장의 증축 공사비를 50% 이내 융자해주는 대신 주차장의 일정 부분을 지역에 개방하고 공공에서 부대, 복리시설의 증축 공간을 매입하는 대신, 공공어린이집과 작은도서관 등을 설치해주는 것이죠.
일반적인 개발계획에서는 기업을 상대로 규제장사를 했으나 이것은 조합 즉, 주민들을 상대로 하는 사업이다보니 규제장사보다 거래를 통한 '공공'이익을 보겠다는 것이 서울시의 생각인 것입니다.
이번에 발표한 '서울형 리모델링' 계획은 곧 시범단지를 선정해 추진하기로 했습니다.
시범단지는 선정된 후 리모델링의 적용 기준 및 항목을 설정한 뒤, 대상지를 선정하고 사업을 추진합니다.
시범단지 후보지로 노원구 상계 아파트 단지 한 곳이 있으며 낮은 주차확보율과 저층 밀집 지역으로 주차장이 많이 필요한 곳인데 만약 그곳이 시범단지로 선정된다면 주차장 확장 비용을 50% 지원받는 대신 단지 외에 다른 주민에게 주차장을 개방해야 합니다.
이런 식으로 사업을 펼쳐 나간다 하는데 잘 될지는 모르겠네요.
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