부동산 뉴스를 접하다보면 공시지가와 기준시가라는 단어가 심심치않게 등장합니다. 언뜻 봐서는 부동산과 관련된 가격인데 같은데 각각의 정의와 차이점은 무엇일까요?
이번시간에는 정부가 공시하고 공인하고 있는 여러가지 부동산 공시가격에 대해 알아보도록 하겠습니다.
정부는 토지나 주택 등 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 평가한 뒤 금액을 발표합니다.
공시가격은 주택을, 공시지가는 토지를 대상으로 정부가 공인하는 가격이라고 보면 됩니다.
주택의 가격을 뜻하는 공시가격은 주택중에서 아파트와 연립, 다세대 등의 공동주택은 국토부가 매년 1월 1일을 기준으로 '적정가격'으로 산정한 뒤 매년 4월 말에 공시합니다.
여기서 적정가격이란 정상적인 거래시 형성되는 가격을 뜻하며 호가나 특수상황에서의 이상가격은 제외됩니다.
그와 반대로 단독주택은 거래가 뜸하고 건물마다 특징이 달라 가격을 산정하기가 쉽지않아 대표성이 있는 표준 단독주택 약 19만 채를 선정하여 우선 조사합니다.
그뒤에 지역과 각종 가격형성 요인을 분석해 건물과 토지를 합산한 가격을 국토부에서 매년 1월에 발표하는데 이를 [표준 단독주택 가격]이라 합니다.
표준 단독주택 가격은 전국에 있는 개별적인 단독주택의 공시가격을 결정하는 기준이 되며 시군구 지방자치단체에서는 개별주택의 특성과 여러 심의를 거쳐 [개별 단독주택 가격]을 매년 4월에 공시합니다.
위와같이 살펴본 주택 공시가격은 주로 각종 세금을 낼 때 과세 기준이 됩니다.
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토지를 대상으로 정부가 공인하는 가격인 공시지가는 건축물을 제외한 순수한 토지의 가격을 의미합니다.
국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격으로 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세 등의 각종 토지관련 세금의 과세기준이 됩니다.
일반적으로 현시세의 70～80% 선을 반영하는 경우가 많으며 [표준지 공시지가]와 [개별 공시지가]로 나뉘는데 일반적으로 ‘공시지가’라고 하면 ‘표준지 공시지가’를 의미합니다.
표준지 공시지가는 전국의 모든 땅을 조사해 가격을 산정하기가 현실적으로 어려우니 대표성을 띄고 있는 50만 필지를 골라 제곱미터 당 가격을 산정한 것을 말하며 매년 2월에 발표합니다.
표준지 공시지가를 바탕으로 각 시군구 지방자치단체에서는 매년 5월에 공시하는 [개별 공시지가]도 있습니다. 이것 역시 전국의 개별적인 토지의 정부 공인 가격으로 각종 세금의 과세 기준이 되는 경우가 많습니다.
개별 공시지가의 산정 방법은 유사한 이용가치를 가진 표준지와 비교하여 토지가격 비준표에 의해 그 차이에 따른 가격배율을 산출하고, 표준지 공시지가에 가격배율을 곱하여 개별 공시지가를 산정합니다.
개별공시지가 ＝ 가격배율 × 표준지 공시지가
ex) 토지특성 비교결과 표준지에 비해 A 토지의 가치가 5% 낮고(가격배율 0.95) 표준지 공시지가가 100만원이라면, A 토지의 개별공시지가는 95만원(＝ 0.95 × 100만원)으로 산정.
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기준시가는 국세청이 매년 12월에 고시하는 가격으로 오피스텔과 상업용 건물의 건물과 토지의 평가액을 합산한 것입니다.
기준시가 역시 부동산 상속 또는 증여할 때 양도소득세나 상속세, 증여세 등의 세금을 부과하는 과세 기준으로 쓰입니다.
만약 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 사실과 다르게 신고한 경우와 상속세와 증여세 과세시 부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용이 되며 보통 현 시세의 60~80% 정도 차지하고 있습니다.
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