서울시의 강남구는 국내 최고의 부촌으로 유명한 곳으로 국내외 내로라하는 대기업들의 사옥이 위치한 곳이기도 합니다. 기업들뿐만 아니라 인근 오피스에도 중소기업과 사무실이 많아서 국내 최고의 업무지역이면서 동시에 학군 역시 최고의 지역으로 뽑히고 있습니다. 사람들이 거주하기에도 좋은 곳으로 강남구는 우리나라의 문화, 교육, 행정, 업무 및 유행과 트렌드를 선도하는 지역입니다. 이번 시간에는 이런 강남구의 부동산 호재와 상권에 대해 알아보겠습니다.
강남구의 개발호재
한전부지 개발
현대기아차 그룹이 2015년에 10조 5500억원에 매입한 서울 삼성동 옛 한국전력 부지 일대에 자사의 사옥을 포함한 복합센터를 건설하기로 했습니다. 최고높이 571m, 115층의 그룹통합의 사옥을 포함한 글로벌 비즈니스 센터 (GBC) 를 건축하여 글로벌 최고 수준의 업무환경과 현대기아차 그룹내 여러 회사들간에 원활한 소통과 시너지를 창출하기로 했습니다.
뿐만 아니라 전시장과 컨벤션 센터를 지어서 세계적인 마이스 시설을 구현하여 서울을 세계 3위의 컨벤션 도시로 만들기로 결정했습니다. 그리고 호텔과 공연장, 판매시설, 오피스, 전망대도 같이 지어서 강남뿐만 아니라 서울, 나아가서 한국을 대표하는 업무상업 복합센터를 계획하고 있습니다.
서울의료원 부지 개발
옛 한전부지 동쪽에 있던 서울의료원이 이전하고 지금은 빈 땅인 옛 서울의료원 부지는 서울시가 지난 해 민간기업에 매각하려다가 삼성그룹과 현대기아차 그룹등의 민간 기업 그 어떤 곳도 응찰하지 않아 2번이나 매각에 실패했던 곳입니다. 약 1조원에 해당하는 매각금액과 대내외적으로 경기가 좋지않고 사업성이 낮다는 이유로 아무런 기업이 응찰을 하지 않았습니다.
무엇보다 땅의 모양이 길게 배치되어서 활용성이 많이 떨어지는 것으로 평가되어 향후 매각금액을 인하하는 방법이나 용적률이나 기타 규제를 푸는 등의 인센티브를 얹어줘야 매각이 될 것으로 예상하고 있습니다.
한국감정원 부지 개발
서울의료원 남쪽 아래 2011년 삼성그룹이 지방으로 이전한 한국감정원 부지를 약 2300억원에 매입한 적이 있었습니다. 삼성측에서는 아직까지 뚜렷한 개발계획을 내놓지는 않았지만 밑에서 이야기할 국제교류 복합지구에 포함되는 지역으로 마이스 관련 업무시설이 생기지 않을까 예상하고 있습니다.
영동대로 복합 환승센터 개발
옛 한전부지 개발을 하고있는 현대기아차 그룹이 부지용도 변경의 대가로 약 1조 7500억원을 공공기여금을 서울시에 납부하기로 했습니다. 그 금액을 갖고 강남구 영동대로를 경유하는 철도와 도로 및 주변을 통합 개발하는 사업인 영동대로 통합개발계획은 이곳에 얽히고 설킨 여러 교통수단을 통제할 수 있는 지하 도로망을 구축한다는 계획입니다.
영동대로는 GTX A, B, C노선이 모두 경유하기로 계획된 곳이며 지하철 9호선이 경유하는 곳이기도 합니다. 그리고 KTX 노선과 위례신도시와 강남구 신사동을 잇는 위례-신사선의 경전철이 들어설 자리이기도 합니다.
이렇듯 여러 노선이 지나는 영동대로를 서울의 대심도 도로사업인 U-스마트웨이를 이용해서 지하에 통합 환승센터를 건설하고 그 주변일대를 개발하는 사업입니다. U-스마트웨이는 40m~60m의 지하에 서울 남북 6개축과 동서 3개축의 노선으로 지하 도로망을 구축한다는 계획으로 영동대로를 지나는 상계-대치 구간이 제일 먼저 추진되는 것이 유력해지고 있습니다.
영동개발 사업을 두고 강남구와 서울시는 서로 신경전을 펼치고 있습니다. 강남구는 이 모든 계획을 실현하려면 통합을 해서 처리를 해야 하며, 당연히 강남구 부지인 옛 한전부지 개발로 얻은 공공기여금을 이 계획에 투입해야 한다는 입장입니다. 반대로 서울시는 사업의 주도권은 서울시한테 있으며 영동대로 개발은 통합적으로 하는 것이 아닌 순차적으로 해야하며 한전부지 개발 공공기여금은 이 개발에도 쓰일테지만 강남구뿐만 아닌 서울시내 다른 곳에도 사용하겠다는 입장입니다.
강남구와 서울시는 서로 다른 입장이지만 결국은 영동대로 인근의 복잡한 교통을 처리하고 인근을 개발한다는 것은 분명한 일입니다.
국제교류 복합지구
강남구 삼성동에 있는 절터 봉은사를 시작으로 코엑스 - 한전부지 개발 - 서울의료원과 한국감정원 부지 개발- 탄천 - 송파구의 잠실종합운동장 일대를 아우르는 전시와 문화, 판매와 업무, 엔터테인먼트와 스포츠등을 즐길 수 있는 대규모 개발계획입니다.
이 개발계획은 앞서 이야기한 한전부지 개발과 서울의료원, 한국감정원 부지 개발, 영동대로 통합개발을 모두 포함하는 개발이기도 합니다. 나아가 탄천주변과 송파구에 있는 낡고 오래된 잠실종합운동장 일대를 개발하는 계획이라 단군이래 최대규모의 개발계획중에 하나가 될 전망입니다.
이것이 완성된다면 한국의 마이스산업과 문화의 일번지가 될 것이며 우리나라를 대표하는 명소가 탄생할 것으로 예상하고 있습니다. 그렇지만 워낙 큰 개발계획이라 완성하는데까지 시간이 걸릴것으로 예상됩니다.
수서역 역세권 개발
강남구 KTX 수서역 개통을 시작으로 인근 그린벨트를 해제하여 주거와 상업, 업무시설이 들어서는 통합개발을 시작하기로 결정했습니다. 탄천건너 동쪽으로 송파구에는 가락시장 현대화 사업, 문정 도시개발사업, 가든파이브가 있는 서울동남권 유통단지를 묶어 이 일대 전부를 중심지역으로 만드는 계획입니다. 이는 서울 2030 기본도시계획에 따라 수서,문정 일대가 서울내 12군데의 지역중심지 중에 한 곳으로 선정이 되었기에 추진하는 것입니다. 그래서 앞으로 이 일대는 더욱 발전할 것으로 예상되는 지역입니다.
신분당선 연장 계획
강남구 양재역과 경기도 성남시 분당구 정자동까지 이어진 신분당선은 얼마전 수원 광교신도시까지 연결이 되어 2단계 개통이 되었습니다. 그 다음계획인 3단계 연장노선은 양재역에서 용산역까지 잇는 노선으로 강남구내에 3~4개의 역이 설치될 것으로 보고 있습니다. 이는 당연히 부동산 시장에 호재로 반영이 될 전망입니다.
강남구의 상권분석
코엑스와 삼성역 일대 상권
삼성역 일대의 상권은 많은 회사가 있는 지역으로 특히 주변 직장인들이 많이 이용하는 것으로 파악되고 있습니다. 많은 회사와 오피스가 밀집한 지역이며 주변에는 백화점과 호텔, 코엑스몰이 있는 곳이기도 합니다. 입지가 좋기에 상권역시 탄탄한 편이며 서울을 대표하는 상권중에 한 곳입니다.
코엑스몰은 총 1만 1000평의 규모로 20~30대가 많이 찾는 지역으로 음식점과 카페, 아쿠아리움, 영화관이 있습니다. 그리고 놀거리가 많아서 10대들도 많으며 주말에는 가족형태의 방문자도 많은 지역입니다. 얼마전에는 리뉴얼을 해서 새단장을 하여 오픈했지만 그전보다 이용자들이 줄어들어 타격을 입었다는 뉴스 보도가 있기도 했습니다.
삼성역과 코엑스몰의 상권은 앞으로 한전부지가 개발되면 더욱 발전하고 활기를 띌 것으로 예상하고 있습니다.
신사동 가로수길
지하철 3호선 신사역에서 압구정 현대고등학교 앞으로 통하는 2차선의 은행나무길에 위치한 상권입니다. 젊은이들이 좋아할 만한 카페와 맛집, 부띠크들이 즐비해 있으며 이국적인 분위기를 연출하여 연예인들도 많이 찾는 지역입니다.
2008년 세계 금융위기를 전후로 급부상한 상권으로 5년전에 비해 시세가 2배나 뛰기도 했습니다. 이렇듯 상권이 발전하니 건물 임대료도 같이 폭등하여 그것을 견디지 못한 많은 가게들이 가로수길의 옆 골목과 뒷길인 세로수길과 이태원, 압구정, 청담동쪽으로 많이 옮겨가기도 했습니다.
압구정 로데오거리
1990년대 초 기존의 질서를 탈피하려는 젊은이들이 베벌리힐스의 로데오 거리를 표방하면서 압구정동의 패션 거리를 로데오거리로 이름 붙인 데서 유래한 압구정 로데오거리는 1990년대 초반부터 전성기를 맞이한 지역입니다. 서울에서 가장 화려한 패션의 거리, 유행의 1번지였으나 2000년대 들어서면서 예전에 비해 서서히 상권이 저물던 곳이기도 합니다. 그래서 인근 가로수길이 새롭게 부각되었던 것이었죠.
상권이 많이 죽었다라는 평가가 많지만 다른 측면에서 평가를 하자면 상권이 안정적이다라는 말과 똑같아서 아직도 강남을 대표하는 상권중에 하나입니다.
청담동 일대
무엇보다 명품 브랜드가 많이 밀집한 상권으로 한국의 샹젤리제같은 곳입니다. 청담동은 대중교통의 접근성이 매우 불편한 지역으로 아이러니하게도 접근성이 불편한 점이 오히려 상권의 이미지를 고급스럽게 만드는데 일조했습니다. 그리고 가로수길의 높은 임대료로 이 상권으로 옮긴 맛집들이 많으며 로데오거리와 청담사거리-청담역 근처 청담공원앞 사거리까지 상권이 점점 확장되고 있습니다.
이 상권 역시 앞으로도 발전가능성이 풍부한 지역으로 예상되는 지역입니다.
이미지 출처 : 서울시, 네이버지도
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