부동산을 공부하다보면 가장 많이 접하는 용어가 바로 연면적, 건폐율, 용적률이라는 단어입니다. 신문 기사에서도 매번 나오는 단어로 가장 기초적이면서도 가장 중요한 단어라고 할 수 있습니다. 또한 가장 많이 언급되는 용어이기도 합니다. 그렇기에 이번 기회에 확실히 그 뜻을 숙지해보세요.
연면적
하나의 건축물이 있다고 할 때 지하층의 바닥면적까지 포함한 모든 층수의 바닥면적을 말합니다. 우리말로 총면적이라고도 합니다.
예를들어 지하, 1층, 2층 모두 각각 30평씩이고 3층만 20평인 건축물의 연면적은 총 110평이 됩니다.
지하 30평 + 1층 30평 + 2층 30평 + 3층 20평 = 연면적 110평
연면적은 건폐율과 용적률을 설명하는데 앞서 반드시 알아야 할 용어입니다. 어려운 내용이 아니니 꼭 이해하고 넘어가세요.
연면적이 많다면 그 만큼 쓸 수 있는 공간이 넓어져서 건축을 할 때 한 평이라도 더 넓게 확보할려고 합니다. 그렇다고 해서 무한정 넓힐 수 있는 것은 아니고 건폐율과 용적률에 따른 제한내의 범위안에서 가능합니다.
건폐율
대지면적에 대한 건축면적의 비율을 나타내며 백분률로 표시합니다. 하늘에서 보았을 때 일정범위의 땅에서 그위에 세워진 건축물의 가장 넓은 면적이 건축면적이고 이것이 땅에서 차지하는 비율을 나타내는 것입니다. 말이 너무 어렵죠?
간단한 예를 들어볼게요. 대지가 100평인 땅에 50평인 건축물을 짓고 싶다고 할 때 건폐율은 얼마일까요?
( 건축면적 50평 / 대지 100평 ) * 100% = 건폐율 50%
대지가 100평이고 1층에는 40평, 2층은 50평, 3층은 30평인 건축물이 있습니다. 이 경우에 건폐율은 얼마일까요?
( 가장 넓은 면적인 2층의 50평 / 대지 100평 ) * 100% = 건폐율 50%
이해가 가시나요?
( 건축면적 / 대지면적 ) * 100% = 건폐율 %
건폐율은 건축할 때 얼마나 넓게 지을 수 있는지 기준이 되는 요소로 높으면 높을수록 건축물을 넓게 지을 수 있다는 것을 의미합니다. 반대로 낮다면 그만큼 건축물의 넓이또한 좁아지게 됩니다.
건폐율이 높으면 건축물을 넓게 지을 수 있으니 땅에 대한 개발밀도가 높아지고 반대로 건폐율이 낮다면 건축물은 좁게 지어지는 대신 빈땅이 많아져 쾌적성이 좋아지는 효과가 있습니다.
보통 건폐율은 일광과 채광, 통풍과 건물 과밀을 방지하고 최소한의 공간을 확보하기위해 각 지자체에서 지정합니다. 내땅에 내가 건축을 한다고 해도 내맘대로 할 수 없는 것이지요.
그래서 건폐율은 용적률과 더불어 해당지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 사용되며 도시계발을 하는데 있어서 필수적인 요소로 법률과 지자체의 조례등으로 제한을 받게됩니다.
▲ 이미지 출처 : 토지이용규제정보서비스
용적률
대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. 건축물의 연면적은 모든 층수의 바닥면적 즉, 건축물의 총면적이라고 앞서 설명했죠? 건축물의 총면적이 대지대비 얼마큼 차지하는지 알 수 있는 지표입니다. 이때 건축물의 연면적은 지하층이나 주차장을 뺀 지상 1층부터의 면적을 가리킵니다. 용적률이 높으면 높을수록 건축물또한 높게 건축할 수 있고 반대로 낮다면 건축물또한 낮게 건축할 수 밖에 없습니다. 이렇듯 용적률은 건축물의 높이에 대한 척도라고 보면 됩니다.
대지가 100평인데 용적률이 80% 라고 한다면 연면적이 최대 80평까지 가능한 건축물을 지을 수 있습니다.
대지 100평에 용적률이 300% 라고 한다면 연면적이 300평인 건축물을 지을 수 있는 것입니다. 대지가 100평인데 어떻게 건축물의 연면적을 300평까지 지을 수 있을까요? 건축물의 층수를 높이면 해결이 가능합니다.
( 건축물의 연면적 / 대지면적 ) * 100% = 용적률 %
( 건축물의 연면적 80평 / 대지면적 100평 ) * 100% = 용적률 80%
( 건축물의 연면적 300평 / 대지면적 100평 ) * 100% = 용적률 300%
용적률이 높을수록 건물의 높이또한 높아지고 그만큼 토지의 효율성이 높아져 개발밀도가 높은 지역이 됩니다. 용적률은 건폐율과 함께 도시계획의 필수적인 요소로서 건축물의 미관과 일조, 개방감과조망 등 쾌적한 환경을 위해 지자체에서 기준을 정해 허가된 용적률내에서 건축을 할 수 있습니다. 특히 재건축이나 재개발, 대규모 상업시설이나 업무시설의 경우 용적률을 높게 받으려고 지자체로부터 일정한 기부채납등을 통하여 용적률을 높일 수 도 있는 경우도 많습니다.
▲ 이미지 출처 : 토지이용규제정보서비스
▲ 이미지 출처 : 서울시
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